Често задавани въпроси

За да изчисля стойността на апартамент, започвам с обиколка със собственика, който ми предоставя важна информация за имота си (процент идеални части в съсобствеността, размер на таксите, работа, която трябва да се извърши в сградата, площ и др.). След това сядаме да си говорим, за да мога да науча за бъдещия им проект и защо искат да продават. Оставам на линия, за да мога да им помогна колкото е възможно повече. Следващата стъпка е да поставя всички тези елементи в писмен вид. Вземам предвид няколко фактора, включително местоположение, близост до транспорт, училища и магазини, които са сред най-важните данни при определяне на стойността на един имот. Извършвам сравнение на продадените имоти в сектора, такива които са в продажба и такива които още не са реализирани. Проучвам основно в професионални сайтове като MLS Côte d'Azur и данъчния сайт ETALAB, които изброяват всички продадени имоти. Базирам се и на собствения си опит и на апартаментите, които съм продала в квартала и околностите. В моята оценка вземам предвид и общото състояние на имота. Дали има нужда от ремонти, състоянието на оборудването (отопление, ВиК, ел.) и възрастта на сградата, всичко което би повлияло на стойността. Опитът ми в строителството прави работата ми в областта на недвижимите имоти още по-лесна, особено в оценката на имоти, тъй като мога да преценя и знам истинската цена на работата, която трябва да се планира за ремонт на апартамента. Когато правя прогнозата си, вземам предвид бъдещите разходи, които ще възникнат. Отбелязвам и големината и конфигурацията на имота, които са съществени елементи.

Обяснението за вида на договора може да се направи по време на уговорката за оценка, но може да се направи и по време на продажбата. Предлагам три вида договори на моите клиенти: Договор за продажба “ОБИКНОВЕН” (който не ги ангажира с нищо, но ми позволява да обявя за апартамента продажба и да пусна реклама). „ЕКСКЛУЗИВЕН“ договор за продажба или многостранен договор, който се споделя с всички агенции, принадлежащи към мрежата на MLS (подписването на ексклузивен договор струва 500 обикновени договори!). И накрая „ОТВОРЕН“ договор, който е ексклузивен договор, но който позволява на продавача да продава със собствени средства. Горещо съветвам моите клиенти да изберат този ексклузивен договор, защото това увеличава шансовете им за бърза продажба и на най-добра цена. Клауза за продължителност: задължително е да се посочи дата и срок на договора -обикновено 3 месеца с възможност за удължаване до 6 месеца. Клауза, разрешаваща разпространение и публикуване на обяви в различни рекламни платформи. Сумата на комисионната, която трябва да бъде ясно посочена, обикновено е процент от продажната цена, между 5 и 6% и която трябва да съответства на показаната скала на таксите. Ценовата скала уточнява прилаганите тарифи на агенцията за нейните услуги, като търсене на имоти, посещения, изготвяне на договори, договаряне на цени. Условия за прекратяване на договора. Разликата между клаузите за обикновен договор и многостранен договор се състои в ексклузивността. В случай на ексклузивен договор, само упълномощеният агент по недвижими имоти е упълномощен да продава имота. От друга страна, с обикновен договор продавачът може да повери апартамента си на няколко агенции. След подписването на договор ние сме длъжни да водим регистър на договорите, който позволява на органите да проверяват съответствието на дейността на агенцията и да гарантират защитата на правата на собствениците. Регистърът на договорите има за цел да гарантира прозрачността и проследимостта на договорите, сключени между агенции и собственици; той позволява да има писмена следа на условията на договора и информацията за имота. Регистърът на договорите трябва да съдържа данни за контакт на собственика, описание на имота, срокове и условия на договора (продължителност, ексклузивност, цена), такси на агенцията и начална и крайна дата на договора . Агенцията има задължението да съхранява стари договори, като периодът на съхранение обикновено е между 5 и 10 години. Този период дава възможност да се решат евентуални спорове или правни въпроси, които могат да възникнат след продажбата. При запазване на стари договори агенциите за недвижими имоти трябва да вземат предвид и разпоредбите за защита на личните данни. Това означава, че те трябва да гарантират, че информацията, съдържаща се в заповедите, е защитена и че достъпът до тази информация е ограничен до упълномощени лица. Има и друг вид договор (договор за търсене). Договорът за търсене позволява на агенцията да представлява клиента по време на търсенето на имот.Той може да бъде ексклузивен или неексклузивен, но обикновено клиентите избират обикновен договор за търсене, за да могат да правят посещения паралелно и от тяхна страна. С договора за търсене се определя продължителността (която може да варира в зависимост от нуждите на клиента и обикновено се определя по взаимно съгласие между клиента и агенцията), възнаграждението на агенцията, задължението на агента и на договора.

Преди бъдеща продажба аз извършвам необходимата диагностика на недвижимите имоти с цел публикуване на обяви. Следващата стъпка е да се направят снимки, подчертаващи качествата на имота. Понякога наемам професионален фотограф, зависи от вида на имота. След това избирам най-добрите снимки и изборът ми задължително се потвърждава от собствениците. Пиша кратък текст с точна информация за цена, квадратура, брой стаи, който цели да впечатли бъдещия купувач. Подчертавам силните и добри страни. След като обявата е готова, я публикувам в моите партньорски сайтове.

След първите разговори с бъдещите посетители, уговаряме среща на място. За да гарантирам професионално посещение, идвам 15 минути преди клиентите, за да отворя апартамента, да го проветря и да го подредя, ако е необходимо. Започвам посещението, като давам кратък преглед на квартала и сградата, като споменавам състоянието, годината на построяване и всички дейности, които предстои да бъдат планирани. След това посещаваме всяка стая от апартамента и аз отговарям на всички въпроси на купувачите. Завършваме срещата, като изпращам необходимите документи, за да могат да се позиционират в апартамента, както и последните протоколи от общите събрания и диагностиката.

Процедурата след приемане на офертите се състои в изпращане на пълното досие до нотариуса. За да направя това, трябва да се свържа с попечителя/синдика с пълното искане за закона АLUR. Взимам гражданското състояние на двете страни, личното им състояние, датата и мястото им на раждане. Тази информация е необходима за съставянето на договор/споразумение за продажба, затова я изпращам на нотариуса (може да има двама нотариуси за една и съща продажба, избраният от купувачите и този, избран от продавачите). Изготвянето на споразумението за продажба понякога може да отнеме няколко седмици, често поради забавянето на предаването на документи от попечителя/синдика (спецификации, разпоредби за съсобственост и т.н.). Нотариусът ни кани да прочетем и подпишем договора за продажба. Предварителният договор е сключен с цел осигуряване на спокойна продажба, блокиране на имуществото на продавачите и обвързване на купувачите с плащането на гаранционен депозит. След подписването купувачите имат 30 дни или повече, ако е било договорено предварително, за да завършат процедурите с банката. Между подписването на договора за продажба и окончателния договор минават между 2 и 3 месеца, времето за попълване на исканията за ипотека, предимство от града и искането за кредит, ако е приложимо. Преди уговорката за окончателно подписване, извършваме последно посещение, за да проверим дали състоянието на апартамента не се е променило от последната ни среща.

Услуга: Продажба на имота, фото сесия, мултиразпределение на имота, посещение на имота, договаряне, изготвяне на договори, съдействие и наблюдение на продажбата до окончателно подписване. За Апартамент, Вила, Паркинг, Гараж - Таксите се заплащат от продавача или купувача

Върху всички събрани суми за сметка на собственика за пълна мисия 7% без данък или 8,4% с включен данък (на базата на общата получена сума.) Наемни такси, дължими от всяка страна (наемодател и наемател): Посещение, създаване на досие на наемателя, изготвяне на договор за наем: 10 € с ДДС / м2 жилищна площ (в зона с повишено търсене) Опис на състоянието на входа – изход на имота : 3 € с ДДС / м2 жилищна площ (зелена зона) Тези ангажименти са в основата на нашия подход към качеството и ни позволяват да гарантираме положително и задоволително изживяване за нашите клиенти. От 2016 г. ние включихме допълнителни клаузи в нашите договори за продажба или наем, за да спазим GDPR (Общ регламент за защита на личните данни). Тези приложения определят лице, отговорно за личните данни, и гарантират няколко важни точки: Получаване на изрично съгласие от субектите на данни за използването на техните данни. Систематично унищожаване на данни след постигане на целта.

Много от мисиите ми в областта на отдаването под наем на недвижими имоти са сходни, като например мисии в контекста на продажба, търсене на имоти, оценка на наема, подписване на договори и посещения. Това, което наистина се променя, е задължението да проверявам файловете на наемателите и тяхната допустимост с мои собствени средства. Обикновено банката е тази, която е отговорна проверка за заявление за кредит. ​ Трябва да проверя платежоспособността на наемателя, като изчисля процента на разходите му. За да направя това, разделям сумата на месечния наем, включително таксите, на месечния доход на наемателя, след което умножавам резултата по 100, за да получа процента. Например, ако наемът е €800 и доходът на наемателя е €2000, процентът на разходите ще бъде (800 / 2000) x 100 = 40%. ​ Като цяло се изисква разход от 30% до 40%, за да се приеме заявлението на наемател, за да се гарантира на наемодателя, че бъдещият наемател има достатъчно доходи, за да покрие текущите разходи. Има някои основни жилищни помощи, като Персонализирана жилищна помощ (APL), това е финансова помощ, предназначена да намали размера на наема. APL се плаща от CAF и размерът му зависи от дохода на наемателя и размера на наема. ​ Социалната жилищна помощ (ALS), тази помощ е предназначена за хора, които не отговарят на условията за APL, по-специално студенти, млади работници и възрастни хора, тя също се изплаща от CAF при същите условия. ​ Фондът за жилищна солидарност (FSL), този фонд се управлява от отделите и има за цел да помогне на хора със затруднен достъп или поддържане на жилище. FSL може да предостави финансова помощ за плащане на наем, сметки за енергия или за гаранция за наем. ​ Следователно моята отговорност е към собствениците, защото аз избирам техния бъдещ наемател. Освен това трябва да се уверя, че апартаментите са в добро състояние, преди да ги предложа за наемане. ​В процеса на наемане има повече задължения за спазване преди подписване на договор в сравнение с продажба. Трябва по-специално да спазваме задълженията по отношение на диагностиката на недвижими имоти, като например диагностиката на енергийната ефективност (DPE), която не трябва да надвишава буквата D. Тази информация трябва също да се появи в обявата. ​ След като е избрано досието на наемателя, пристъпвам към подписване на договора за наем, опис и предаване на ключовете. След това идва управлението на собствеността, което включва управление на всички аспекти, свързани с имота. Това включва управление на наема, координация на работата и управление на разходите. Започвам с уговаряне на среща със собствениците, за да обсъдим оценката за наема на имота и да подпиша договор за наем. След това правя снимки за обявата и създавам рекламата. След като получа няколко обаждания за посещения, уговорям среща с бъдещи наематели на място. Проучвам тяхното досие и подготвям договора за наем, като включвам конкретна информация въз основа на специфичната ситуация. Понякога договорът за наем може да споменава няколко души, като наематели, наемодатели, съквартиранти или дори поръчители. При подписване на договора за наем давам подписан и описа, който е подробен документ, показващ състоянието на всяка стая (подове, тавани, прозорци, врати). Изготвям пълен списък на оборудването и мебелите, налични в апартамента, и вземам под внимание показанията на водомера и електромера. Накрая давам ключовете на наемателите с копие от подписаните документи.

Често получавам запитвания за съвети по отношение на инвестиция под наем. ​ Една от най-търсените инвестиции от физически лица е инвестицията в ново строителство (VEFA), особено със закона Pinel, който е от особен интерес за тези, които търсят освобождаване от данъци. ​ Покупката на апартамент в нова сграда е по-изгодна от покупката на стар имот, тъй като нотариалните такси са намалени до около 4% срещу 8% в стара сграда. В допълнение, продадените апартаменти отговарят на най-новите енергийни стандарти и са реновирани, което избягва необходимостта от планиране на ремонт поне за няколко години. ​ Когато инвеститор реши да инвестира в недвижим имот, той може да се възползва от намаление на данъка върху доходите до 21% от сумата на инвестицията си. Това намаление се разпределя за период от 6, 9 или 12 години, като се спазват определени условия като таван на наема и ресурси на наемателя. Важно е да се отбележи, че намалението на данъка се изчислява върху себестойността на имота с общ инвестиционен таван от €300 000 на година и таван от €5 500/m². Освен това, за да се възползва от това намаление, имотът трябва да се намира в район, където търсенето под наем е високо, наречено „напрегната зона“. Размерът на наемите също е ограничен от държавата в зависимост от географския район, където се намира имотът. Необходимо е да се спазват таваните на ресурсите на наемателите, за да се гарантира, че тази мярка е от полза за домакинствата със скромни доходи. И накрая, важно е да се отбележи, че имотът трябва да бъде отдаден под наем в рамките на 12 месеца от придобиването му, а минималният период на наемане е 6 години. ​ Друг интересен закон е законът Denormandie, приложен през 2019 г. Той има за цел да насърчи обновяването и отдаването под наем на стари жилища в градските центрове. Неговата цел е да съживи тези райони чрез насърчаване на реновирането на стари жилища и насърчаване на отдаването им под наем на достъпни цени. Инвеститорите могат да се възползват от намаление на данъка върху доходите до 21% от сумата на ремонтните дейности. Това намаление се разпределя за период от 6, 9 или 12 години и е ограничено до 300 000 евро. За да се възползвате от това намаление на данъка, е необходимо да закупите имота между 1 януари 2019 г. и 31 декември 2023 г. (законът е удължен до декември 2024 г.). Освен това ремонтните дейности трябва да представляват най-малко 25% от общата цена на операцията. ​Допустимите жилища трябва да се намират в квартали, определени от общините, особено в запуснати градски центрове. Наемите също се определят от държавата и наемането трябва да се извършва за минимален период от 6 години като основно жилище.

Качественият подход в областта на недвижимите имоти е от съществено значение за гарантиране на удовлетвореността на нашите клиенти и надеждността на нашите услуги. Ето част от нашите ангажименти: Професионализъм и прозрачност: Ние се ангажираме да бъдем професионални и прозрачни с нашите клиенти. Ние се уверяваме, че правим прецизни оценки на недвижими имоти, за да гарантираме точни и справедливи цени. В допълнение, ние сме на разположение, за да отговорим на въпросите на нашите клиенти. Вярно представяме недвижими имоти: Ние се ангажираме да представяме недвижими имоти точно и коректно на нашите клиенти. Спазване на разпоредбите: Ние гарантираме спазването на всички действащи правни и професионални разпоредби в областта на сделките с недвижими имоти, като например закона HOGUET (закон, който регулира упражняването на дейности с недвижими имоти). Това има за цел да защити потребителите и да гарантира морала и уменията на професионалистите. Законът ALUR, известен още като закон за достъп до жилища и обновено градоустройство. Той има за цел да реформира сектора на недвижимите имоти и да подобри достъпа до жилища за наематели и собственици. Той въвежда няколко важни мерки, по-специално контрол на наемите, в напрегнати райони: наемите са ограничени. Законът налага по-строги правила относно договорите за наем, особено по отношение на съдържанието и продължителността, засилва защитата на наемателите в случай на спор и надзора на наемните такси. Законът ALUR засилва задълженията и контрола на професионалистите в областта на недвижимите имоти, осигурява лесен достъп до социални жилища чрез насърчаване на социалното разнообразие. Законът SRU, или законът за градска солидарност и обновление, насърчава социалното многообразие и гарантира достъп до жилище за всички. Законът изисква общините с над 3500 жители да имат процент социални жилища. Законът CARREZ е закон, който има за цел да защити купувачите на недвижими имоти, като гарантира точната площ на парцелите, продадени в съсобственост, законът CARREZ не взема предвид допълнителни повърхности, като тераси, балкони, градини и тавани неразработени. Диагностиката на недвижими имоти е оценка, чиято цел е да информира бъдещите купувачи или наематели за състоянието на имота и възможните рискове, на които могат да бъдат изложени. Най-честите диагнози са: DPE ( Енергийно обследване – оценява потреблението на енергия в дома и въздействието му върху околната среда). Диагностиката за азбест има за цел да открие наличието на азбест в строителните материали. Диагностика за олово, задължителна за жилища строени преди 1949 г. за откриване наличието на олово в боите. Диагностиката за термити дава възможност да се открие наличието на насекоми, които могат да причинят щети на дървени конструкции. А санитарната диагностика проверява правилното функциониране на отделни санитарни инсталации като например септични ями.

Нашата харта за качество при отдаване под наем на недвижими имоти е набор от стандарти и принципи, установени да гарантират качеството на жилищата под наем. Целта му е да защити наемателите, като гарантира, че условията за наемане отговарят на критериите за комфорт, сигурност и прозрачност. Хартата за качество може да включва ангажименти относно качеството на настаняване, прозрачност на информацията, условия за възстановяване на гаранционния депозит, отзивчивост в случай на проблем и др. Неговата цел е да установи балансирани отношения между собственик и наемател и да насърчи спокойното отдаване под наем.

Етика – обещанието за изпълнение на мисия в съответствие с действащите закони и разпоредби. Качество на услугата: предложение за управление на сградата от опитни мениджъри, владеещи всички технически, правни и счетоводни аспекти на съсобствените имоти. Контрол на разходите: търсене на икономическо представяне на бюджетите за съсобственост, всички разходи и договори за поддръжка (проучени със Съвета на Съюза). Винаги на разположение: изслушване на съсобственици по телефон, имейл или проста уговорка. Отзивчивост и ефективност: наблюдение и проверка на всички искания от съсобственици, работни и други решения на Общото събрание се изпълняват в срок.

Следвайки дефиницията на концепцията за достъпно жилище, лицата с намалена подвижност, включително използващите инвалидни колички, трябва да имат достъп до жилище безпрепятствено поне до престоя си. Следователно достъпът и общите части на тези помещения за настаняване също трябва да бъдат достъпни. Ето защо външните подходи откъм пътищата трябва да отговарят на изискванията за достъпност по отношение на ширина на пътеките и проходите, допустими наклони или вид на почвата. Следващите глави се занимават по-специално с необходимите изисквания, които трябва да се спазват за достъпността на общите части като антрета, антрета и коридори, асансьори, стълбища, помещения за боклук и др., както и разположението на тяхното оборудване.

Ширината на светлия проход на външна врата е минимум 90 см. Единичният достъп през въртяща се врата е забранен. Желателно е автоматично отваряне и затваряне с дистанционно управление- в този случай хоризонталната релса не е необходима. Стъклените части на вратите са изработени от безопасно стъкло и имат контрастна маркировка. Прагът пред външните врати не може да надвишава пода с повече от 2 см. Ръбовете му са скосени до максимум 30°. Пред прага е предвиден сифон; решетката е от квадратна мрежа или с наклонени процепи.

Ширината на свободния проход е минимум 90 см. Разстоянието от стената, намираща се в продължението на затворената врата, от страната на дръжката, е минимум 50 см, за да се осигури площ за маневриране и достъп до дръжката. Пред и зад всяка врата трябва да бъде осигурена зона за достъп от 1,50 m x 1,50 m, с изключение на свободното пространство. В допълнение към дръжките, разположени на височина 80 см, от страната за теглене е фиксирана хоризонтална релса, така че долната й част да е на 85 см от земята.

Коридорите трябва да имат минимална светла ширина от 1,20 m, но ширина от 1,50 m е препоръчителна, тъй като позволява обръщането на инвалидна количка. Понякога тази ширина може да бъде намалена до 90 cm при преминаване през врати или препятствия като радиатори, пожарогасители и др., при условие че не надвишават 50 cm дължина и че няма друго препятствие на по-малко от 1,50 m.

Препоръчва се разширение на коридора или изграждане на ниша, позволяваща ротационна зона от 1,50 м в диаметър пред и зад всяка врата, с изключение на нейния просвет, като същевременно се остави свободна дължина на стената най-малко 50 см в продължението на затворената врата, от страната на дръжката. Предверията, салоните и коридорите имат зона на въртене от 1,50 m без никакъв ход на евентуалните врати. Стърчащи предмети като радиатори, пожарогасители, макари за маркучи, пощенски кутии, които стърчат на повече от 20 см от стената или опората, към която са прикрепени, са снабдени странично със солидно устройство, простиращо се до земята или вдлъбнато в ниша, което позволява на хора с увреждания да откриват тяхното наличие. Тези съоръжения са достъпни за хора с намалена подвижност.

Стъпалата са нехлъзгащи се , с височина между 16 и 18 см и дълбочина от 28 до 32 см и оборудвани със стилбищни щрангове. Не се препоръчват изпъкнали стъпала на стълби; горната част на носа трябва да се вижда ясно чрез контраст на цветове и/или текстури. В началото и на върха на всяко стълбище, на 50 см от първото или последното стъпало, се поставя леко повдигната подова настилка, за да предупреждава хората с увредено зрение. Всяко стълбище трябва да бъде оборудвано от всяка страна, както и на междинните площадки, с двоен непрекъснат парапет, ясно видим, здрав и твърд. Те са разположени на височина 65 см и 90 см спрямо издатината на стъпалата и на 75 см и 1 м височина на площадките. Във всеки край на площадката, перилата от страната на стената се удължават с 50 cm по отношение на първия или последния край. В краищата на перилата са предвидени тактилни маркери, указващи пода за незрящи и хора с увредено зрение. Стълбищните клетки са снабдени с достатъчно, редовно и без отблясъци осветление, за да се избегнат сенчести зони.

Платформените асансьори могат да пресичат максимално ниво, което не надвишава 3,50 m. Шахтата трябва да е с минимални размери 90 х 140 см. Скоростта му не може да надвишава 0,15 м в секунда. Номиналното му натоварване трябва да е по-голямо от 250 килограма. Достъпът е разположен по ширината на платформата и трябва да се обслужва от ротационна зона с диаметър 1,50 m. Когато разликата в нивото не надвишава 1,20 m, не е необходимо устройството да се поставя в шахта, нито да се монтира врата за долното ниво, при условие че платформата е оборудвана под нивото на чувствителна платформа, устройство спиращо платформата ако под него се появи препятствие. След това платформата е снабдена с периферен парапет, чието свободно разстояние не надвишава 11 cm във всички посоки и чийто непрекъснат парапет е разположен на минимална височина от 1 метър по отношение на крайното ниво на платформата; портата включва защитно устройство.

Кокосовите изтривалки трябва да се избягват, дори ако са поставени в яма за изтривалки. Препоръчват се продукти на основата на каучук, подсилени с полиамидни влакна, вградени в земята. Повърхността е неплъзгаща се, дори мокра, не е електростатична, устойчива на гниене и не представляваща среда за размножаване на мухъл. Електрическото оборудване като звънци, ключове или домофони, поставени в общите части, се намират на 80 см от земята и са на най-малко 50 см от съседната стена. Долният ръб на огледалата е на поне 50 см от пода, а горният ръб на 180 см от пода. Основната информация, която се показва в общите части, се намира между 100 и 160 см от земята.

Във всички общи помещения е необходимо да се осигури площ с радиус от 150 cm в диаметър, без луфтът на вратата и отпечатъкът на инсталациите. Оборудването е разположено на 80 см от земята и на 50 см от съседна стена. В техническите помещения специфични съоръжения като измервателни уреди или отвори за кофи за боклук и контейнери са разположени на 80 см от земята. Системата с повдигната рампа е решение, така че хората в инвалидни колички да могат да достигнат до входа. В помещенията, предназначени за детски колички и велосипеди, е предвиден контакт за зареждане на батериите на електрически инвалидни колички. За оптимално използване на общата тоалетна силно се препоръчва зона за прехвърляне от всяка страна на седаллото. Предвидена е зона, обслужваща тоалетната и мивката. Вратата е плъзгаща се или отваряща се навън и е оборудвана освен с дръжка на 80 см от земята, с хоризонтална релса, разположена от вътрешната страна на 85 см от земята. Тоалетната е окачена. От всяка страна на седалото е прикрепена сгъваема дръжка. Входящите и изходящите тръби на мивката са изместени странично, за да се предотврати порязването на тръбите от подложките за крака на инвалидни колички.